Bussola

Illeciti nei rapporti di condominio: profili processuali

Sommario

Inquadramento | Elemento oggettivo | Elemento soggettivo | Nesso di causalità | Onere della prova | Aspetti processuali | Casistica | Bibliografia |

Inquadramento

Per enucleare la griglia degli strumenti giuridici volti alla tutela giurisdizionale dei diritti di cui il soggetto, sia quest’ultimo appartenente alla collettività condominiale o semplice terzo, eventualmente danneggiato dall’attività riconducibile al Condominio negli edifici possa beneficiare, occorre individuare quali siano i fatti potenzialmente lesivi di beni giuridici causativi di danni che possono essere imputati alla sfera giuridica soggettiva del Condominio unitariamente considerato e/o ai condomini che di quest’ultimo fanno parte.

Innanzitutto potenzialmente lesiva dei diritti dei condomini o di terzi è l’attività deliberativa assunta dall’organo assembleare condominiale espressamente disciplinata dalla legge agli artt. 1135 e 1136 c.c..

Il Condominio, da qualificare quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Cass. civ., sez. III, sent. 3 settembre 2012, n. 14765), esterna la volontà dei membri che lo compongono mediante l’adozione di apposite deliberazioni assembleari, atti collegiali che vengono adottati in occasioni di riunioni generalmente indette tra i condomini una volta l’anno per l’approvazione di svariate decisioni sulle materie espressamente disciplinate dalla legge all’art. 1135 c.c. e su quelle che si rinvengono in tutto l’ordito codicistico disciplinante l’istituto giuridico del Condominio negli edifici: le deliberazioni assunte a maggioranza dei condomini sono vincolanti per tutti salva la possibilità di impugnazione prevista dall’art. 1137 c.c. al ricorrere dei presupposti di legge.

Per potersi parlare di deliberazione assembleare propriamente detta occorre che la statuizione presa dai condomini abbia contenuto precettivo e che sia tale da decidere su di una materia espressamente prevista dalla legge (art. 1135 c.c.): ad esempio a mezzo di delibera assembleare i condomini nominano e confermano l’amministratore di condominio per l’assolvimento dell’incarico gestorio, approvano i bilanci preventivi e consuntivi afferenti l’esercizio di gestione in corso provvedendo al relativo riparto delle spese, deliberano l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni, regolano nel modo più ottimale l’uso delle parti comuni, ed in genere provvedono a tutte le incombenze legate alla gestione delle parti comuni ed all’erogazione dei servizi nell’interesse di tutti; non costituiscono al contrario deliberazioni in senso stretto le mere dichiarazioni programmatiche con cui i condomini stabiliscono di inserire una determinata questione all’ordine del giorno di una futura riunione o di affidare incarichi esplorativi e/o conoscitivi all’amministratore o di acquisire preventivi per le spese al fine di valutare l’opportunità o meno di eseguire interventi manutentivi futuri, o le mere deliberazioni ottative con cui si manifesta l’auspicio a compiere certe attività, od infine le deliberazioni apparenti con cui il consesso assembleare ha deciso di soprassedere su una certa decisione o ha deciso… di non decidere, vertendosi in tutti questi casi su statuizioni che, in assenza di contenuto precettivo potenzialmente lesivo delle situazioni giuridiche soggettive di vantaggio spettanti ai condomini od ai terzi, non sono suscettibili né di vincolare i condomini né tanto meno di essere sottoposte al vaglio giurisdizionale a seguito di impugnazione.

La giurisprudenza del Supremo Collegio ha chiarito che i poteri dell’assemblea dei condomini risultano circoscritti alle materie definite dall’art. 1135 c.c. ed alle materie menzionate in apposite disposizioni di legge, negando all’assemblea una competenza generalizzata in materia di spese afferenti le parti comuni: in un caso specifico la Suprema Corte di Cassazione ha negato la possibilità al consesso di ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l’acquisto di beni destinati al servizio comune anche nel caso in cui tali beni appartenessero indistintamente all’intera collettività condominiale (Cass. civ., sez. II, sent. 19 maggio 2004, n. 9463).

È inoltre opinione concorde in giurisprudenza quella secondo cui, in tema di Condominio negli edifici, i poteri dell'assemblea condominiale possano invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini: in un caso specifico è stata esclusa la nullità della delibera assembleare recante il diniego ad una condomina della installazione sul lastrico condominiale di un’antenna ricevente, promessa contrattualmente alla controparte negoziale promissaria conduttrice del proprio appartamento esercente sistemi di navigazione satellitare, perché il regolamento condominiale di natura contrattuale aveva vietato di destinare le unità abitative ad attività di impresa (Cass. civ., sez. II, sent. 14 dicembre 2007, n. 26468).

Altra attività potenzialmente lesiva dei diritti dei condomini o di terzi che vengano in contatto con il Condominio è quella perpetrata da singoli condomini che si avvalgano dell’uso dei beni di loro proprietà esclusiva o dei beni comuni menzionati nell’art. 1117 c.c. in violazione di specifici limiti previsti dalla legge, ove l’esorbitare da tali limiti comporti la violazione dei diritti soggettivi e la messa in pericolo di beni giuridici presidiati da norme penali e costituzionali.

Elemento oggettivo

Molteplici possono essere i casi in cui l’adozione di una deliberazione assembleare possa costituire elemento oggettivo di una vicenda illecita causativa di danno ai condomini o a terzi non facenti parte della collettività condominiale che con il Condominio possano imbattersi o con cui contraggano rapporti giuridici.

Un primo gruppo di casi si verifica allorquando l’assemblea condominiale deliberi il diniego all’utilizzo di parti comuni ad opera del condomino che intenda avvalersi di esse per ritrarne un uso più intenso sia pure nei limiti previsti dagli artt. 1102 e 1120 c.c..

Con riguardo all’uso delle parti comuni ad opera dei singoli condomini, ciascun condomino può trarre tutte le utilità possibili dalle cose comuni indipendentemente da qualsiasi delibera assembleare o da una formale manifestazione di volontà dei condomini, essendo sufficiente un comportamento concludente, ferma la possibilità per l’assemblea condominiale di sottoporre a limitazioni il potere di ogni condomino sulla cosa comune: l'utilizzazione della cosa può avvenire pure in modo particolare e differente da quello degli altri condomini, purché tale utilizzo rientri comunque tra quelli “normali” della cosa e nel rispetto della sua usuale destinazione.

L’art. 1102 c.c., norma allocata nella disciplina giuridica della Comunione ma da ritenere applicabile anche al regime giuridico del Condominio in base al richiamo di cui all’art. 1139 c.c., regola tre diverse situazioni:

  • la prima relativa al diritto di ciascun compartecipe di servirsi della cosa comune senza portare modificazioni alla stessa e nel rispetto del diritto di godimento spettante agli altri,
  • la seconda disciplinante l’ipotesi delle modifiche della cosa comune effettuate dal singolo partecipante a proprie spese per il proprio maggior godimento
  • la terza, prevista nel comma secondo del predetto art. 1102 c.c., regola la diversa ipotesi della natura e dell’estensione del compossesso: la citata norma persegue lo scopo di assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e pertanto legittima quest'ultimo, entro i suddetti limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi la nozione di “uso paritetico” intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa comune, poiché una lettura in tal senso, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio della cosa comune (Cass. civ. sez. II, sent. 12 febbraio 1998, n. 1499; Cass, civ., 9 novembre 1998, n. 11268; Cass. civ., 16 giugno 2005, n. 12873). L’art. 1102 c.c. subordina l’uso dei beni comuni ad opera del singolo condomino a due fondamentali limitazioni: il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini; a rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell'altra delle due condizioni, così che anche l’alterazione della cosa comune, determinata non soltanto dal mutamento della funzione ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall’art. 1102 c.c.. Deve invece ritenersi legittima l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è altresì legittimo l'uso più intenso della cosa purché non sia in ogni caso alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine sempre avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. civ., sent., 20 febbraio 1997, n. 1554).

Il divieto di alterare la destinazione del bene condominiale, posto dall’art. 1102 c.c., deve essere letto anche in relazione alla disciplina di cui al successivo art. 1120 c.c. che preclude al condomino qualsiasi intervento che determini alterazione dell’entità sostanziale del bene comune, mutandone la destinazione di fatto e di diritto, ovvero eccedendone il limite della conservazione o dell’ordinaria utilizzazione e del normale godimento: ciò si collega anche con la possibilità concessa al singolo condomino di apportare al bene comune, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento. Le modificazioni della cosa comune o di sue parti eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto ad un migliore e più intenso godimento del bene stesso costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c. qualora non implichino alterazione della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti d’uso e di godimento degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, sent. 3 agosto 2012, n. 14107): diversamente si risolvono in una innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. che, in quanto tale, può essere disposta dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i due terzi del valore dell’edificio.

Restano comunque sempre vietate ex art. 1120, ultimo comma, c.c. le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Spetta al Condominio che voglia contrastare le modificazioni delle parti comuni conseguenziali all’uso più intenso che qualcuno voglia di volta in volta ottenere dimostrare in concreto l’esistenza di un elemento ostativo rientrante tra quelli menzionati nell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. o nell’art. 1102 c.c. o tra quelli specifici previsti nel regolamento di condominio all’espletamento di una certa attività e/o all’uso più intenso della cosa comune pena, in mancanza, la declaratoria di nullità della delibera assembleare che ne abbia eventualmente disatteso e/o non autorizzato la fattibilità e l’obbligo del risarcimento del danno in capo al Condominio che abbia, con l’adozione della delibera contestata, ritardato o impedito al condomino l’uso della parte comune.

Altro caso in cui l’adozione di una deliberazione assembleare possa costituire elemento oggettivo di una vicenda illecita causativa di danno ai condomini si verifica allorché il deliberato assembleare abbia provveduto a ripartire tra i condomini le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini in violazione dei criteri di legge di cui agli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.: la ripartizione dei contributi condominiali tra i condomini in violazione dei criteri legali o regolamentari, ove non adottata all’unanimità dei consensi, comporta nel caso di maggiori addebiti pecuniari una lesione dei diritti soggettivi dei condomini sanzionata con la declaratoria di nullità della statuizione assembleare che tale ripartizione abbia inopinatamente approvato, salva l’azione di restituzione dell’indebito e del risarcimento del danno spettanti al condomino inciso dal deliberato assembleare. La giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito sul punto che in tema di Condominio negli edifici sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per l’approvazione di tali delibere il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art. 1137, comma 2, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., abbia determinato in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c., giustificando la sanzione della nullità di eventuali delibere che modifichino i criteri legali di riparto delle spese condominiali in assenza della unanimità dei consensi nella necessità di dovere preservare i diritti soggettivi individuali dei singoli condomini dalle ingerenze delle decisioni assembleari (Cass. civ., sez. II, sent. 19 marzo 2010, n. 6714).

Altra ipotesi in cui il deliberato di un’assemblea dei condomini possa essere foriera di cagionare danni ai condomini sussiste allorché il consesso assembleare approvi l’adozione di spese non inerenti alla gestione condominiale, con conseguente nullità della delibera assunta ed obbligo risarcitorio del Condominio a favore di chi abbia subito una diminuzione patrimoniale: la Suprema Corte ha stabilito che la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è da qualificare radicalmente nulla - e non già semplicemente annullabile - senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto: nella specie si trattava di spese relative al telefono privato dell'amministratore ed all’acquisto di una licenza di software compiuta in proprio dall'amministratore che in nulla inerivano alla gestione delle parti comuni dell’edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, sent. 10 agosto 2009, n. 18192).

Passibili di costituire fatto illecito si palesano infine le delibere assembleari con cui l’assemblea dei condomini abbia deciso di adottare un certo comportamento astrattamente legittimo in assenza dei presupposti di legge che di volta in volta si palesano necessari ed indefettibili ai fini dell’approvazione delle relative statuizioni assembleari: ad esempio si faccia il caso in cui l’assemblea abbia deciso di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, così come consentito dal nuovo testo di cui all’art. 1117-ter c.c. introdotto nell’ordito codicistico dalla legge di riforma del Condominio negli edifici (L. n. 220/2012), in violazione delle modalità procedimentali di convocazione assembleare, delle modalità procedimentali di redazione delle delibere assunte od in mancanza delle esigenze di interesse condominiale cui l’art. 1117-ter,  comma 1, c.c. ha subordinato la fattibilità della modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni, oppure si faccia il caso in cui l’assemblea abbia deliberato l’installazione – di per sé consentita dal nuovo testo di cui all’art. 1122-ter c.c. - di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni in violazione delle disposizioni del Garante della privacy od in mancanza della necessaria maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. richiesta ai fini della validità del deliberato: in tali casi alla declaratoria di illegittimità della delibera impugnata segue la tutela risarcitoria del Condominio a favore dei condomini o di terzi che abbiano visto conculcate le rispettive posizioni giuridiche soggettive sostanziali a seguito dell’adozione del deliberato assembleare.                      

Del pari può costituire elemento oggettivo di una vicenda illecita causativa di danno ai condomini o a terzi non facenti parte della collettività condominiale l’attività posta in essere da singoli condomini che si avvalgano dell’uso dei beni di loro proprietà esclusiva o dei beni comuni menzionati nell’art. 1117 c.c. in violazione di specifici limiti previsti dalla legge.

Ad esempio l’art. 1122 c.c. prevede che il condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, mentre l’art. 1127 c.c. vieta in capo al proprietario dell’ultimo piano dello stabile condominiale la elevazione di nuovi piani o nuove fabbriche ove le condizioni statiche dell’edificio non lo consentano o nel caso in cui la sopraelevazione pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio o diminuisca notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti; l’art. 1134 c.c. esclude poi che il singolo condomino, ove non espressamente autorizzato in via preventiva dall’amministratore o dall’assemblea, possa ingerirsi nella gestione delle parti comuni condominiali in assenza del presupposto dell’urgenza: eventuali comportamento o condotte non confacenti con i precetti normativi prima evidenziati sono passibile di costituire condotta illecita lesiva di diritti dei condomini o di terzi e determinano responsabilità extracontrattuale in capo a chi tali condotte non conformi a legge abbia posto in essere.

Elemento soggettivo

Il fatto illecito dell’assemblea di condominio che abbia conculcato l’uso legittimo della parte comune al singolo condomino, che abbia provveduto a ripartire le spese condominiali in violazione dei criteri di legge, che abbia approvato spese non inerenti alla gestione condominiale o che, infine, abbia adottato un comportamento astrattamente consentito dalla legge ma in mancanza dei necessari presupposti normativi - ad esempio abbia statuito eventuali modifiche alla destinazione d’uso di singole parti comuni in violazione dell’art. 1117-ter c.c. od abbia deliberato l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni in spregio all’art. 1122-ter c.c. od alle disposizioni del Garante della privacy - comporta responsabilità extracontrattuale e conseguente obbligo di risarcimento del danno cagionato al condomino inciso dal deliberato assembleare illegittimo od al terzo che abbia subito una compressione delle proprie situazioni soggettive sostanziali allorché la condotta o l’omissione costituente fatto illecito siano connotate dall’imprescindibile elemento soggettivo dato dal dolo o dalla colpa: palesandosi la volontà del Condominio per il tramite degli atti collegiali posti in essere dall’organo assembleare quale sintesi degli intenti dei singoli condomini che la compongono, la colpa ed il dolo devono essere ravvisati nel contenuto oggettivo intrinseco del deliberato assembleare rispettivamente quale inosservanza di disposizioni di legge o del regolamento contrattuale per errore di interpretazione o di valutazione o quale deliberato scostamento dai precetti normativi che regolano la vita in Condominio.     

Ai fini dell’accertamento del requisito e del grado della colpa occorrerà verificare il grado di chiarezza interpretativa delle norme il cui precetto è stato disatteso dal consesso assembleare allorché è stata adottata una certa statuizione nonché accertare quale comportamento era legittimo attendersi dalla collettività condominiale che ha deliberato sulla base del criterio dell’agente modello sia pur riferito ad un organo collegiale, tenendo altresì conto del tenore della discussione avvenuta, degli eventuali dubbi palesati da qualche condomino circa la natura della decisione che si profilava all’orizzonte e che è stata poi approvata, nonché dello status soggettivo e della perizia giuridica dei condomini presenti che hanno manifestato le intenzioni di voto.

Quanto al profilo dell’elemento soggettivo del dolo, l’accertamento di quest’ultimo giammai potrà essere di ostacolo ai fini dell’imputazione dell’adozione dell’atto collegiale – e della conseguente responsabilità - al Condominio, costituendo piuttosto la sua concretizzazione elemento soggettivo imprescindibile ai fini dell’esistenza del fatto illecito.          

Con riguardo all’attività eventualmente posta in essere dai condomini che si siano avvalsi dell’uso dei beni di loro proprietà esclusiva o dei beni appartenenti a tutti i condomini in violazione di specifici limiti previsti dalla legge, occorrerà del pari l’accertamento che la condotta o l’omissione da essi serbata costituente fatto illecito sia connotata dall’imprescindibile elemento soggettivo del dolo o della colpa da riferire al singolo agente di volta in volta considerato. 

Nesso di causalità

Al pari di ogni fattispecie di responsabilità per fatto illecito extracontrattuale, tra la condotta, sia essa omissiva o commissiva, del Condominio che con la propria attività istituzionale deliberativa dell’assemblea si sia discostato da un precetto normativo e l’evento lesivo foriero di danni a terzi deve sussistere il nesso di causalità che consenta di imputare l’evento alla responsabilità dell’agente: analogo discorso deve farsi con riguardo all’attività posta in essere dai condomini che si siano avvalsi dell’uso dei beni di loro proprietà esclusiva o dei beni comuni a tutti condomini in violazione di specifici limiti previsti dalla legge, nel senso che anche per tale attività, ove rivelatasi causativa di danni a terzi, occorre l’accertamento della riferibilità causale di essa al soggetto che ha cagionato il fatto illecito.   

Con riguardo a fatti illeciti commessi dal Condominio nello svolgimento della propria attività istituzionale deliberativa o dai condomini in violazione di norme di legge, sia il caso fortuito che il fatto illecito di terzi costituiscono elementi che elidono il nesso di causalità tra la condotta e l’evento lesivo foriero di danni a terzi: per andare esente dall’imputazione di responsabilità l’agente dovrà provare che il caso fortuito od il fatto illecito di terzi eventualmente verificatisi siano stati tali da avere interrotto il nesso di causalità tra la violazione attribuitagli e l’evento lesivo che si è concretizzato. 

Onere della prova

Secondo le regole di ripartizione dell’onere della prova ex art. 2697 c.c., in materia di responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c. grava sul danneggiato l’onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell’illecito aquiliano, vale a dire sia l’esistenza dell’elemento oggettivo dato dall’azione od omissione, dall’evento e dal nesso di causalità che lega i due precedenti tasselli, sia l’esistenza dell’elemento soggettivo dato dal dolo o dalla colpa: incombe poi sull’asserito danneggiato la prova del danno-conseguenza, vale a dire la prova delle conseguenze dannose che sono scaturite a detrimento della propria sfera giuridica patrimoniale dal comportamento illecito del  Condominio o del condomino danneggiante.                     

Aspetti processuali

L’art. 1137 c.c. contempla l’istituto giuridico dell’impugnazione delle delibere assembleari predisponendo lo strumento di reazione spettante al condomino che voglia sottoporre al vaglio dell’Autorità Giudiziaria eventuali profili di illegittimità afferenti le delibere che, in quanto approvate dall’assemblea dei condomini, sono obbligatorie e vincolanti per tutti i partecipanti al Condominio. 

L’art. 1137, comma 1, c.c. prevede che le deliberazioni prese dall’assemblea in conformità della legge e del regolamento sono obbligatorie per tutti i condomini che vi si devono adeguare anche in presenza di deliberazioni affette da un vizio patologico riconducibile alla annullabilità od alla nullità. L’eventuale esistenza di un vizio della delibera deve essere eccepito dal condomino che vi abbia interesse, di talché, sino a quando l’autorità giudiziaria ne sancisca eventualmente l’invalidità, esse producono gli effetti voluti dai condomini che le hanno adottate sia pur in difformità a legge o a norme di regolamento. Le delibere assembleari, quantunque illegittime, mantengono ciononostante la propria efficacia obbligatoria e sono pertanto suscettibili di applicazione: lo stesso art. 1137, comma 3, c.c., prevede che l’azione di annullamento azionata da un condomino non sospenda l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria, a testimonianza del fatto che neanche l’eventuale impugnazione della delibera è tale da farne cessare automaticamente gli effetti a meno che il Giudice investito della questione adotti un provvedimento cautelare che ne sospenda provvisoriamente gli effetti in attesa della decisione di merito.

L’art. 1137, comma 2, c.c. statuisce che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento ogni condomino assente, dissenziente o astenuto possa adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre per i condomini dissenzienti od astenuti dalla data della deliberazione e per i condomini assenti dalla data di comunicazione della deliberazione.

Competente a sindacare la legittimità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini è il Giudice civile nella duplice veste del Giudice di Pace e del Tribunale. La competenza tra il Giudice di Pace ed il Tribunale si ripartisce sulla base del duplice criterio del valore e della materia di cui agli artt. 7 e 9 del c.p.c.: il Giudice di Pace è competente per le controversie il cui valore non ecceda l’importo di Euro 5.000,00, palesandosi per le cause di maggior valore la competenza del Tribunale; il Giudice di Pace è altresì competente ratione materiae per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case e per le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni che superino la normale tollerabilità: per tali controversie la competenza del Giudice di Pace sussiste indipendentemente dal valore della causa.

Sono cause relative alle modalità d’uso dei servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate, nel rispetto della parità di godimento in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1118 c.c., mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini e, quindi, quelle aventi ad oggetto provvedimenti dell’assemblea o dell’amministratore che, trascendendo dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini, con esclusione delle cause relative all’esistenza, anche parziale, del diritto di comproprietà del singolo condomino ovvero quelle in cui si neghi in radice un diritto vantato dallo stesso sulla cosa comune, le quali sono assoggettate alle ordinarie regole della competenza per valore.

In giurisprudenza sussiste un contrasto di opinioni in merito alla individuazione del Giudice ritenuto competente per valore nel caso di impugnazione di delibera assembleare con cui un condomino contesti la debenza dell’importo afferente ad una certa spesa che gli è stato addebitato mettendo contestualmente in dubbio la validità della delibera che tale spesa abbia approvato: in particolare si discute se debba farsi riferimento, ai fini della individuazione del giudice competente per valore, al singolo importo contestato dal condomino, come ritenuto da parte della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, sent., 16 marzo 2010, n. 6363), ovvero se debba aversi riguardo all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea ove venga altresì contestata l’invalidità della deliberazione assembleare che la tale spesa abbia approvato, come sostenuto da altra sentenza della Suprema Corte di Cassazione (Cass. civ. sez. II, sent., 22 gennaio 2010, n. 1201); tale ultimo arresto ha sostenuto che, ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di spese approvate dall'assemblea di Condominio, se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, quest'ultima viene contestata nella sua globalità, sicché la competenza deve determinarsi con riguardo al valore dell'intera spesa deliberata, mentre se il condomino deduca, per qualsiasi diverso titolo, l'insussistenza della propria obbligazione, il valore della causa va determinato in base al solo importo contestato, perché in tali ipotesi la decisione conclusiva del giudizio non implica una pronuncia sulla validità della delibera di spesa nella sua globalità ma riguarda unicamente la debenza o meno dell’importo gravante sul singolo condomino.

A seguito della modifica apportata dal Legislatore della riforma all’art. 1137, comma 2, c.c., che ha espunto dalla precedente versione del testo il termine «ricorso» all’autorità giudiziaria inserendo nella nuova versione la più generica frase «adire l’autorità giudiziaria», è divenuto oramai chiaro che per introdurre il giudizio di impugnazione di delibera assembleare occorra l’atto di citazione la cui disciplina è prevista dagli artt. 163 ss c.p.c..

L’art. 1137, comma 2, c.c., prevede il termine di decadenza di trenta giorni entro cui potere proporre la impugnazione: tale termine, che ovviamente vale per il vizio della annullabilità delle delibere ma non per la nullità, decorre per i condomini dissenzienti od astenuti dalla data della deliberazione della quale si invoca la caducazione, mentre per i condomini assenti il termine decorre dalla data in cui la delibera è stata loro comunicata.

L’eccezione di decadenza dall’impugnazione per mancato rispetto del termine dei trenta giorni previsti dalla legge è eccezione in senso stretto che deve essere eccepita dal Condominio eventualmente convenuto in giudizio: la decadenza non può essere rilevata ex officio dal Giudice trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (Cass. civ., sez. II, sent., 20 aprile 2005, n. 8216; Cass. civ., sez. II, sent., 17 giugno 2003, n. 9667; Cass. civ., sez. II, sent., 28 novembre 2001, n. 15131); il termine di trenta giorni entro cui effettuare l’impugnazione è soggetto alla sospensione feriale prevista dalla L. n. 742/1969 in virtù della sentenza additiva della Corte cost. n. 49 del 2 febbraio 1990

Per provvedere all’impugnazione della delibera assembleare occorre avere l’interesse ad agireinteso come interesse volto alla rimozione dell'atto impugnato: la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che in tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (Cass. civ. sez. II, sent., 10 febbraio 2010, n. 2999).

Il sindacato che l’art. 1137 c.c. consente all'Autorità Giudiziaria in merito alle impugnative delle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere: in presenza di quest’ultimo, che si ravvisa quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, il Giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata ma accerta unicamente che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. civ., sez. II, sent., 20 aprile 2001, n. 5889).

Legittimati ad impugnare le deliberazioni assembleari sono, secondo quanto previsto dal nuovo testo dell’art. 1137, comma 2, c.c., sia il condomino assente, sia il condomino dissenziente, sia il condomino che si sia astenuto dal manifestare la propria opinione in occasione del voto: il nuovo testo dell’art. 1137, comma 2, c.c. ha espressamente previsto la legittimazione ad impugnare le deliberazioni assembleari anche a favore del condomino astenuto, uniformandosi in tal modo a quanto ritenuto sul punto dalla giurisprudenza della Suprema Corte che ne aveva pacificamente ammesso la possibilità (Cass. civ., sez. II, sent., 10 ottobre 2007, n. 21298).    

Il contenuto dell’art. 1137,comma 4, c.c. stabilisce che l’istanza per ottenere la sospensione dell’efficacia esecutiva delle delibere assembleari proposta in via d’urgenza prima dell’inizio della causa di merito non sospenda né interrompa il termine per la proposizione dell’impugnazione delle deliberazioni: la norma poi ha operato, ai fini della disciplina della sospensione dell’efficacia esecutiva della delibera assembleare, il richiamo alle norme sul procedimento cautelare uniforme disciplinato dagli artt. 669-bis ss c.p.c. con l’unica eccezione del contenuto dell’art. 669-octies, comma 6, c.p.c.; tale norma, da leggere in sintonia con quanto prescritto dal comma precedente, prescrive che, considerato il fatto che l’azione di annullamento della delibera eventualmente proposta non ne sospende l’esecuzione, l’eventuale richiesta di sospensione della efficacia esecutiva della delibera assembleare debba essere formulata contestualmente alla proposizione del giudizio di merito, atteso che una eventuale richiesta di sospensiva azionata prima dell’inizio della causa di merito non è sufficiente a sospendere ed interrompere il termine per la proposizione dell’impugnazione. Ciò vuol dire che, come generalmente avviene, impugnazione della delibera e sospensione della sua efficacia esecutiva si concretizzeranno contestualmente con un medesimo atto che, atteso il nuovo testo dell’art. 1137, secondo comma, c.c. sopra citato, sarà l’atto di citazione: il Giudice pertanto provvederà a fissare due distinte udienze, una osservando il rispetto del termine a comparire di 90 giorni per il rito ordinario e una più ravvicinata per la discussione sull’istanza di sospensione il cui iter assume le vesti del procedimento cautelare.

Al procedimento di sospensione della efficacia esecutiva delle delibere assembleari si applicheranno, come detto, le disposizioni del processo cautelare uniforme cui agli artt. 669-bis ss c.p.c, con l’esclusione dell’art. 669-octies, comma 6, c.p.c.: tale esclusione si giustifica con il contenuto della prima parte dell’art. 1137, comma 4, c.c. secondo cui l’istanza per ottenere la sospensione dell’efficacia esecutiva delle delibere assembleari proposta in via d’urgenza prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione delle deliberazioni e ribadisce il fatto che il procedimento di sospensione debba necessariamente essere seguito dalla proposizione del giudizio di merito non potendo vivere di vita autonoma.

Casistica

 

Nullità delle delibere di modifica dei criteri legali

È affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (cfr. Cass. civ., sent., 27 luglio 2006, n. 17101).

 

Competenza dell'assemblea alla cd. gestione condominiale

In tema di condominio negli edifici, i poteri dell'assemblea sono circoscritti alle materie - che si compendiano nel concetto di gestione - definite dall'art. 1135 c.c. e dagli specifici articoli precedenti. Ne consegue che l'assemblea non ha una competenza generalizzata in materia di spese per le parti comuni, né può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli per l'acquisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni appartengono in comune a tutti i condomini (cfr. Cass. civ., sent., 19 maggio 2004, n. 9463).

 

Uso delle cose comuni e regolamento condominiale 

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l'uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili) (cfr. Cass. civ., sent. 16.06.2005 n. 12873).

 

Nullità della delibera priva di inerenza alla gestione condominiale

La delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all'elevato numero di condomini e all'entità complessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relative al telefono privato dell'amministratore ed all'acquisto di una licenza di software compiuta in proprio dall'amministratore (cfr. Cass. civ., sent., 10 agosto 2009, n. 18192).

 

Non rilevabilità d’ufficio della decadenza del diritto di impugnare la delibera

La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, prevista dall'art. 1137, comma 2, c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. (Nella specie, la S.C. ha confermato quanto deciso dal giudice di merito che aveva dichiarato inammissibile l'eccezione di decadenza perché proposta dal condomino solo con la comparsa conclusionale e, dunque, tardivamente.) (cfr. Cass. civ., sent., 28 novembre 2001, n. 15131).

 

Azione di annullamento e legittimazione ad agire  

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (cfr. Cass. civ., sent., 10 febbraio 2010, n. 2999).

 

Sindacato di legittimità dell’atto

 

Il sindacato dell'Autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (cfr. Cass. civ., sent., 20 aprile 2001, n. 5889).

 

Legittimazione ad impugnare al condomino astenuto

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto (cfr. Cass. civ., sent., 10 ottobre 2007, n. 21298).

 

Bibliografia

A. Scarpa, Condominio (riforma del), in Digesto diretto da R. Sacco, Milano, 2013

A. Cirla - M. Monegat, Compravendita Condominio Locazioni, Milano, 2014

A. Cirla - G. Rota, La riforma del condominio, Il Sole 24ore, Milano 2013

F. Petrolati, Il condominio come soggetto funzionale, Arch. Loc. e Cond. 2014,151

Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Com. Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982

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