Bussola

Responsabilità del condominio nei confronti dei condomini e dei terzi

Sommario

Nozione | Elemento oggettivo | Elemento soggettivo | Nesso di causalità | Onere della prova | Aspetti processuali | Casistica |

Nozione

Il nuovo sistema normativo dettato dalla l. n. 220/2012 non ha fornito soluzione all’ormai annosa questione relativa alla soggettività del Condominio, al punto che tuttora, essendo questo privo di personalità giuridica e di un patrimonio autonomo, le obbligazioni assunte per suo conto e le responsabilità ad esso astrattamente imputabili devono essere ascritte ai singoli condomini.

Il Condominio continua ad essere definito come mero ente di gestione privo di personalità giuridica propria, che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass. civ., 17 febbraio 2012, n. 2363; Cass. civ., 20 febbraio 2009 n. 4245; Cass. civ., 9 giugno 2000, n. 7891).

Una prima ferma critica a tale qualificazione del condominio era stata invero apportata dalle Sezioni Unite della Cassazione che, nell’affermare la parziarietà delle obbligazioni condominiali, aveva anche affermato che «il fattoche l’amministratore e l’assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono, le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano le inconsistenze del ripetuto e acritico riferimento all’ente di gestione al condominio degli edifici». Il condominio non è infatti titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni in quanto  la titolarità dei diritti sulle cose, sugli impianti e sui servizi in uso comune fa capo ai singoli condomini, ai quali soli – e non già ad un ente - devono essere ascritte le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio. (Cass. civ. Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148)

Anche nella giurisprudenza più remota già si potevano registrare delle oscillazioni riguardo alla natura dell'ente di gestione: alcune pronunce lo avevano inteso come un soggetto capace di assumere diritti e obblighi in modo limitato (Cass. civ., 3 ottobre 1973, n. 274) ed altre, più recenti, come legittimato ad usucapire beni immobili qualificati come comuni ex art. 1117 c.c., tramite in possesso dei condomini (Trib. Napoli, 14 febbraio 2005, in Corr. merito, 2005, 380).

Si è infine affermato che il condominio, benché privo di autonomia soggettiva giuridica, si doveva configurare come centro di imputazione di interessi diverso dal singolo condomino e che era perfettamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino (Cass. civ., 19 marzo 2009, n. 6665).   

La legge di riforma sembra (e la formula dubitativa è d’obbligo per i rilievi che poi seguiranno) avere definitivamente abbandonato l’idea di attribuire al condominio una soggettività diversa e distinta rispetto a quella del condomini, nonostante l’argomento abbia formato oggetto di non poca discussione in sede di lavori preparatori. Il dettato dell’art. 1117 c.c., nella sua versione riformulata dalla riforma, subito precisa che le parti, gli impianti che presumibilmente sono comuni formano oggetto di proprietà non già dell’ente condominio, ma «dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio».

Nonostante la riaffermata contitolarità  dei beni comuni si va sempre più a delineare una organizzazione condominiale dotata di attribuzioni che, entro certi limiti, si sostituiscono ai poteri ed alle responsabilità dei singoli condomini (F. Petrolati, Il condominio come soggetto funzionale, in Arch. Loc. Cond. 2014, 151). A prova dell’autonomia funzionale del condominio rispetto ai singoli condomini è sufficiente porre l’attenzione sulla configurazione del rapporto derivante dal contratto stipulato dall’amministratore con i terzi, nel quale i singoli condomini non hanno alcuna possibilità di fare autonomamente valere i diritti nascenti dal contratto stesso: la circostanza che il condominio sia un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, non comporta infatti che ciascun condomino possa sostituirsi all'amministratore per fare valere un proprio interesse nei riguardi del terzo contraente (Cass. civ., 20 febbraio 2009, n. 4245) Ed ancora. Le obbligazione del condomino verso il condominio e le  vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti, talché il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo (Cass. civ., 29 gennaio 2013, n. 2049).

Di una tale soggettività attenuata il condominio presenta, d'altra parte, alcuni indici di evidenza normativa: si pensi alla capacità processuale attiva e passiva dell'amministratore, alle modalità con cui il condominio assume obbligazioni sempre per mezzo dell'amministratore o, ancora, alla notevole rilevanza in ambito condominiale del principio di maggioranza, che è di per sé espressione di autonomia della struttura organizzata. La conseguenza che da ciò potrebbe trarsi è quella dell'imputabilità dei rapporti giuridici con i terzi all'organismo collettivo, tanto nel loro profilo sostanziale quanto nella loro gestione processuale.

La legge di riforma ha espressamente previsto, all’art. 1129, comma 7, c.c., l’obbligo per il condominio di munirsi di un conto corrente bancario o postale a sé interstato; ha poi riconosciuto, all’art. 1129, comma 12, n. 5, c.c.  l’esistenza di un patrimonio proprio del condominio, la cui confusione con quello personale dell’amministratore o di altri condominii comporta la revoca dell’amministratore stesso.

Significativa è inoltre la terminologia usata anche dal novello  legislatore nell’art. 1131 c.c. laddove afferma che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti(al gruppo-condominio) e non già dei singoli condomini. Non è infatti il singolo ad essere rappresentato, bensì questi in quanto partecipe di un’unica sfera di interessi del tutto spersonalizzata, di un ente di gestione che comunque da lui deve distinguersi nei rapporti con i terzi estranei.

Ecco allora riproporsi la necessità di attribuire al condominio una soggettività giuridica autonoma e distinta rispetto ai singoli condomini in ordine agli atti compiuti per la conservazione e l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio, una titolarità di tutte le posizioni giuridiche connesse ai suoi interessi e alla sua attività gestionale: ciò al fine di consentire al condominio una maggiore elasticità ed efficacia d’intervento verso l’esterno.

Si arriva al concetto di capacità giuridica, intesa come idoneità del soggetto ad essere titolare di posizioni giuridiche, ossia l’idoneità a gestire direttamente ed autonomamente la propria sfera patrimoniale.

Attribuire al condominio capacità giuridica significa riconoscere che tale ente partecipa in proprio alla vita di relazione, potendo assumere tutti i diritti ed obblighi conseguenti alla sua attività (A. CIRLA, M. MONEGAT, Compravendita, Condominio e Locazioni, Milano, 2014, pag. 8 e ss.).

E’ pur vero che nel nostro ordinamento la capacità giuridica generale compete alle persone fisiche e alle persone giuridiche. L’attitudine ad essere titolari di diritti non è però fenomeno esclusivo del binomio «persona fisica — persona giuridica», essendo piuttosto individuabile tutta una serie di fenomeni collettivi, di entità, di gruppi organizzati non personificati, elevati al rango di centri di imputazione di autonome situazioni giuridiche, da tenere separate, in quanto tali, rispetto alle persone fisiche componenti la compagine operante in forma organizzata.

Va peraltro osservato che per alcuni enti (le associazioni non riconosciute) che non sono persone e che non hanno capacità giuridica generale, il legislatore ha riconosciuto la loro capacità ad essere titolari di posizioni giuridiche. Ciò significa che proprio perché l’ordinamento giuridico prevede simile possibilità per determinati enti, anche al  Condominio, benché privo di capacità giuridica generale, può essere concessa l’idoneità a divenire titolare di posizioni ad esso riferite.    

Emerge, in effetti, dalla regolamentazione normativa, l’unitarietà dell’organizzazione condominiale nel momento dell'assunzione delle obbligazioni di interesse comune, al punto da permettere di  individuare, nei rapporti obbligatori contratti in nome e per conto del condominio,  una distinzione concettuale tra la medesima organizzazione condominiale e i singoli condomini.

Riconoscere al condominio la natura di vero e proprio ente collettivo significa finalmente ammettere che esso possa davvero disporre in via autonoma (ma, ovvio, subordinatamente al volere dell’assemblea) delle cose e delle opere comuni e cessare di considerarlo come semplice gestore di esse.

Insomma, una serie di vantaggi che non solo eliminerebbero non pochi problemi per il condomino, ma anche permetterebbero all’amministratore di operare in modo più celere e snello per la tutela dell’interesse comune e per la gestione dei beni e dei servizi comuni.   

Attribuire capacità giuridica al condominio significa quindi andare ben oltre ad una mera questione accademica e attribuire invece allo stesso una autonoma responsabilità sia verso i condomini che nei confronti di terzi.

Difettando invece simile autonomia diventa difficile poter intravvedere una specifica responsabilità del condominio rispetto a quella della collettività dei condomini, individualmente responsabili, seppur nei limiti della rispettiva quota millesimale, dei danni proveniente dalle parti e dagli impianti comuni. Si parla solitamente di “responsabilità del condominio” per indicare con maggiore facilità “l’ente” che rappresenta e riunisce tutti i partecipanti al condominio, ma è innegabile che le conseguenze risarcitorie, in difetto di una più precisa qualificazione del condominio, ricadono poi sui singoli condomini.       

Una occasione perduta, quella della intervenuta legge di riforma n. 220/2012, di consentire alla figura del condominio di uscire definitivamente dal quel limbo giuridico in cui tuttora si trova e dal quale però, grazie al contributo della giurisprudenza, timidamente sta tentando di evadere.

Significativa, sul punto, la recente pronuncia delle Sezioni Unite  secondo cui, sebbene non sia sufficiente a configurare la personalità giuridica il fatto che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo e quand’anche dalle disposizioni dettate in tema di condominio il riconoscimento allo stesso della personalità giuridica, peraltro dapprima voluto nei lavori preparatori della l. n. 220/2012 e poi escluso in sede di stesura finale del testo, «tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica e comunque sicuramente in atto di una soggettività giuridica autonoma» (Cass. civ., Sez. Un., 18 settembre 2014, n. 19663).  

L’imputazione unitaria del rapporto obbligatorio di gestione delle parti comuni e delle relative responsabilità direttamente alla collettività organizzata dei condomini verrebbe altresì avvalorata dal dato della tendenziale insensibilità dell’obbligazione da questa assunta o comunque ad essa imposta alle vicende attinenti alle mutazioni soggettive dei proprietari delle singole unità immobiliari (A. SCARPA, I debiti del condominio verso terzi, in Giur.di merito, fasc. 3, 2013, pag. 575).   

Elemento oggettivo

La norma di cui all'art. 2051 c.c., secondo la quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito», prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il fondamento della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. deve essere dunque individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta, conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.

La norma anzidetta trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.

Ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno, che la cosa abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o anche statica o per effetto di concause umane o naturali. 

Si configura una responsabilità oggettiva del condominio ex art. 2051 c.c. quando il danno risulti cagionato non già dal comportamento del custode, bensì dalla cosa in custodia oppure quando il danno sia riconducibile nell’ambito del dinamismo connaturale alla cosa stessa. Il condominio può liberarsi da tale responsabilità solo superando la presunzione codicistica di colpa, provando cioè il caso fortuito.

La responsabilità di quest'ultimo, poi, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva e postula solo la prova, incombente sul danneggiato, del nesso causale tra la res ed il danno da essa arrecato. Esso è dunque responsabile in via originaria, autonoma ed oggettiva qualora il fenomeno dannoso, verificatosi su un bene di proprietà esclusiva del singolo condomino o del terzo, sia originato da una difettosa realizzazione di un bene comune o di una parte comune dell’edificio. Parimenti dicasi nel caso in cui il danno venga provocato alla persona del condomino o del terzo in conseguenza di una mancata manutenzione di un bene o di un impianto comune.

È sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere/dovere di intervento su di essa e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. La disponibilità che della cosa ha l'utilizzatore non comporta invece, necessariamente, il trasferimento in capo a questo della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l'effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all'utilizzatore il potere di fare uso  della stessa, ne abbia conservato la custodia (Cass. civ., 17 giugno 2013, n. 15096).

Può dirsi dunque, con  riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, che deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Il  condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è infatti obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..

Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c..

Ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso. E così, se la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non è responsabile allorquando tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell'edificio, ma ad altri fattori che causano effettivamente il danno.

In capo al condominio può configurarsi anche una  responsabilità delineata dall'art. 2053 c.c., che è fondata sulla proprietà del bene la cui rovina è cagione del danno e che, operando oggettivamente nel caso in cui la rovina sia dovuta a vizio di manutenzione o a vizio di costruzione, non può che essere imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione, ossia - per le strutture condominiali - proprio al condominio, quale unico soggetto legittimato a provvedervi (Cass. civ., 25 agosto 2014, n. 18168).

La responsabilità del condominio è limitata dunque alla custodia delle parti e degli impianti comuni. La parte comune è quella frazione di edificio di proprietà di tutti che è utile all’esistenza stessa del condominio.

La prima norma del Capo II intitolato “Del condominio negli edifici” enuncia le parti comuni dell’edificio, così chiarendo il concetto stesso di condominio: la necessaria coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà in comunione tra i proprietari di queste. In altri termini, ciò che costituisce il condominio è proprio la peculiare situazione in cui si trovano due o più proprietà individuali al cui servizio sono posti altri beni e servizi indispensabili all’uso e al godimento delle porzioni esclusive da parte di tutti i condomini (BRANCA, Comunione. Condominio negli edifici, in Com. Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982).

Il  nuovo art. 1117 c.c., così come modificato dalla l. n. 220/2012, fornisce una definizione più articolata della nozione di «parti comuni» dell’edificio, rappresentando nel contempo, con l’uso di espressioni di contenuto più ampio, una volontà di considerare comune tutto ciò che può essere utile a soddisfare gli interessi dell’intera collettività condominiale. Non si parla più di acquedotti , di fognature  o di impianti dell’acqua o del gas o del riscaldamento, ma di  «impianti idrici e fognari”,  e di interi “sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo…» così da definire in modo diverso ed in maniera decisamente più allargato  rispetto al testo precedente, impianti che ricadono  tra le parti comuni. Impianti centralizzati dunque che sono da considerarsi comuni fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva ovvero, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo diversa previsione dettata dalla normativa di settore in tema di reti pubbliche di distribuzione dei vari servizi.        

È ben noto che le parti comuni non spiegano quasi mai una utilità autonoma, ma strumentale al godimento dei piani o delle porzioni di piano: esse non offrono mai un utile fine a se stesso, ma in funzione del godimento delle unità immobiliari,   sia che mirino ad una utilità oggettiva (il suolo, i muri maestri, il tetto, il lastrico solare, la facciata, ecc…), sia che prestino una utilità soggettiva (le scale, l’ascensore, il riscaldamento, ecc…). Anche nella sua originaria formulazione, l’art. 1117 c.c. non contemplava  l’edificio come tutto unico in quanto prendeva in considerazione non già il fabbricato in sé, ma i diversi beni che lo componevano:  i piani e le porzioni di piano da una parte e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dall’altra. Alle cose, agli impianti  ed ai servizi comuni la norma non riconosceva una funzione autonoma, ma strumentale rispetto al godimento delle unità immobiliari.

La presunzione di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio continua a non operare per quelle parti che espressamente sono escluse dal novero delle parti comuni da un “titolo”. L’atto di autonomia privata idoneo ad escludere la presunzione, ossia l’atto a cui è necessario fare riferimento per verificare l’eventuale presenza della riserva della proprietà esclusiva del bene potenzialmente comune, è quello della costituzione del condominio e non invece quello o quelli successivi (Costantino, in Trattato Rescigno, VII, Torino, 2005).

Nulla in tal senso è stato modificato dalla L. n. 220/2012 nel nuovo testo dell’art. 1117 c.c., dove  il dato  significativo del precetto non è l’elenco delle parti comuni, ma l’enunciazione esplicita dell’attribuzione in ragione della funzione, espressa tramite il richiamo al loro  vincolo strumentale. Si conferma che le cose, gli impianti  e i servizi, elencati espressamente o individuati per relationem («tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune»), non sono considerati in modo unitario, ma separatamente, quali singoli beni legati in modo strumentale alle unità immobiliari facenti parte del complesso  condominiale.     

Importante l’avere fatto precedere l’elencazione dall’espressione come,  a conferma del carattere esemplificativo e non esaustivo dell’elencazione stessa.

Si continua invece  ad individuare, attraverso una elencazione non tassativa, i beni che sono presuntivamente di proprietà e di godimento comune. L’elenco ivi contenuto è meramente esemplificativo delle parti comuni: il principio è affermato dalla costante giurisprudenza e da esso deriva che potranno considerarsi parti comuni anche quei beni che, pur non rientrando nell’elenco, presentino una collocazione nell’ambito dell’edificio condominiale, nonché una funzione da cui si possa desumere la loro natura condominiale, salvo che sussista un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, che escluda tale natura.

Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non è necessario infatti che il condominio dimostri con rigore la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cass. civ., 16 gennaio 2014, n. 822).

In presenza di parti astrattamente comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. destinate per le loro caratteristiche a servire tutte le unità immobiliari presenti nel condominio, la condominialità può essere esclusa solo in base a titolo contrario, mentre, nel caso di parti rientranti tra quelle elencate all'art. 1117 c.c., ma funzionalmente destinate a servire solo alcune unità immobiliari, la condominialità non è mai sorta e quindi va esclusa senza bisogno di titolo contrario.

La descrizione dei beni e dei servizi comuni è divisa in tre punti, che utilizzano una formula di chiusura tale da rimandare ad una serie di altre cose da considerarsi caso per caso.

Ai sensi del nuovo art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune:

  1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Può dirsi pertanto che il condominio, quale custode dei beni e degli impianti comuni, ha l’obbligo di intervenire per eliminare le caratteristiche lesive insite nelle cose proprie. Nell’ambito dei rapporti tra condomini e condominio, a fronte degli obblighi e degli oneri gravanti sui singoli condomini, il condominio è titolare di una posizione mista per cui grava su di esso una responsabilità intrinseca, primaria ed oggettivamente estesa, in via ordinaria, sui proprietari partecipanti.

Elemento soggettivo

Nonostante il condominio sia privo di personalità giuridica e dunque le obbligazioni  assunte nel cosiddetto interesse del condominio non  siano contratte nell’interesse di un  ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti, i condomini rivestono la qualità di “terzi” rispetto al condominio, poiché quest'ultimo viene considerato quale centro autonomo di imputazione di rapporti giuridici, distinto dai suoi componenti.. Così inteso, il condominio non si identifica con i singoli componenti, essendoci  una netta separazione dalla sfera giuridica del condomino singolarmente inteso, dal condominio complessivamente considerato, talché i condomini possono ricoprire la posizione di terzi vittime dei danni lamentati nei confronti del condominio stesso.

Si è indubbiamente ampliata l’attenzione della giurisprudenza (Cass. civ., 15 ottobre 2010, n. 21329) verso criteri soggettivi inerenti la condotta del custode, così da evitare che lo stesso venga ritenuto responsabile anche per eventi dannosi conseguenti a fattori che non rientrano nella propria sfera di controllo. Si è così attenuato l’elemento oggettivo che caratterizzava la sua responsabilità nel verificarsi del danno e sono stati  tenuti in debita considerazione anche elementi di carattere soggettivo. In particolare, si è sostenuto  che la custodia non sempre coincide con la mera relazione tra danneggiante e bene in custodia, ma consiste in un potere di governo del bene, inteso come potere di controllarlo per prevenire eventuali situazioni di pericolo. Si è fatto riferimento al concetto di “esigibilità della custodia in concreto”, evidenziando come il concetto di custodia non debba essere inteso quale possibilità astratta di controllo, ma come facoltà effettiva di vigilanza in riferimento al caso concreto (BALUCANI, Condotta omissiva dell’ente pubblico e prevedibilità dell’evento dannoso nella responsabilità ex art. 2051 c.c. in Diritto e Giustizia 2012, 522).   

Il custode non risponde sempre del danno derivante dalla cosa, ma solo nel caso in cui si rinviene una sua concreta possibilità di intervento. La sua responsabilità viene meno non solo in presenza del caso fortuito, ma anche a fronte dell’impossibilità materiale di esercitare un effettivo potere di controllo e di governo sul bene che ha in custodia. Occorrerà dunque valutare, ai fine del rinvenimento di una sua responsabilità, il comportamento da lui tenuto ed il grado della sua diligenza e le specifiche iniziative da lui assunte in tema di prevenzione del possibile danno.  

Quanto ai titoli delle responsabilità, il condominio può rispondere per culpa in vigilando, espressione utilizzata per descrivere la responsabilità di un fatto illecito accaduto in conseguenza della mancata sorveglianza che esso, come custode, era tenuto a prestare. C’è poi la culpa in eligendo”, intesa come responsabilità nei confronti di chi effettua una scelta sbagliata a causa di negligenza nella selezione del soggetto a cui è stato affidato un incarico (G.Tarantino, Contratto di appalto e danno subito dal condomino, in Diritto e Giustizia, fasc.1, 2014, pag.8).  

Nel contratto di appalto il condominio, titolare di mero potere di controllo e vigilanza, non è responsabile dei danni cagionati a terzi nell’esecuzione delle opere appaltate, sussistendo invece una sua culpa in eligendo qualora venga dimostrato, sulla base di valutazione da operarsi in concreto e con riferimento alla situazione conosciuta e conoscibile al momento della stipula del contratto, che i lavori sono stati affidati ad un’impresa non in grado di svolgere con capacità e diligenza i lavori di cui al contratto stesso (Cass. civ., 30 settembre 2014, n. 2014).

Nesso di causalità

Secondo costante giurisprudenza di legittimità (ex multis Cass. civ., 21 novembre 2014, n. 24845) per l'applicazione della presunzione di responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., è necessario che venga fornita la prova da parte del danneggiato del rapporto di causalità fra il bene in custodia e l'evento dannoso. Si è visto infatti che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia. La res ha un'efficienza causale autonoma ed indipendente dall'azione umana ai fini della produzione del danno e la responsabilità è esclusa solo se si riscontra l'esistenza di un fattore estraneo alla sfera di controllo del custode, idoneo ad interrompere quel nesso causale. Un “fatto” è pur sempre necessario perché la responsabilità sorga, giacché l’imputazione del danno presuppone l’esistenza di una delle fattispecie normative di cui agli artt. 2043 e ss. c.c., le quali tutte si risolvono nella descrizione di un nesso che leghi storicamente un evento o ad una condotta o a cose o a fatti di altra natura, che si trovino in una particolare relazione con il soggetto chiamato a rispondere.

Se sussiste però solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno-conseguenza, non vi è l’obbligazione risarcitoria (Cass. civ., Sez. Un., 11 gennaio 2008, n.581).

Il nesso di causalità è dunque elemento strutturale della responsabilità da fatto illecito non solo per quanto riguarda l’ambito di applicazione della regola generale dell’art. 2043 c.c., ma anche in tutte le ipotesi normative di responsabilità, tra cui appunto quella di cui agli artt. 2051 e 2053 c.c..

L’accertamento del nesso di causalità è condizione imprescindibile per il giudizio di responsabilità. Sussiste infatti il diritto del condomino o del terzo ad ottenere il risarcimento dei danni conseguenti alla condotta tenuta dal condominio (e per esso dal suo amministratore) solo quando questa integri gli estremi della culpa in eligendo o in vigilando in relazione ai beni ed agli impianti  comuni sottoposti alla sua custodia e che comunque avrebbe dovuto custodire.

E così, nel caso di appalto, i condominio deve  ritenersi  responsabile, in via esclusiva o concorrente con l'appaltatore, per i danni cagionati al terzo nell'esecuzione dell'opera. Il tradizionale principio desumibile dalla struttura del contratto di appalto, secondo il quale l'autonomia dell'appaltatore comporta che lo stesso sia l'unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione dell'opera, è oggi infatti temperato, ammettendosi   la configurabilità della responsabilità del committente quando si ravvisano a suo carico specifiche violazioni del principio del neminem laedere riconducibili all'art. 2043 c.c. o quando l'evento dannoso gli sia addebitabile a titolo di culpa in eligendo per aver affidato l'opera ad un'impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente.

Nell'ipotesi di installazione delle impalcature e dei ponteggi per agevolare i lavori di ristrutturazione, la corresponsabilità del committente viene da alcuni riconosciuta anche nell'ulteriore caso in cui vengano violate le regole di custodia di cui all'art. 2051 c.c., poiché si ritiene che il condominio-committente sia il custode del bene comune  (Vespasiani, Il committente risponde dei danni da furto commesso grazie ai ponteggi montati dall'appaltatore?, in Resp. civ., 2008, 633).    

Così intesa, la responsabilità del condominio  non discenderebbe dalla mancata sorveglianza dell'attività dannosa dell'appaltatore o dalla negligenza per non aver impedito le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla stessa, bensì dal rapporto stesso tra il committente e il bene. Egli, infatti, in quanto proprietario del bene, ha il dovere di apprestare tutte le precauzioni idonee ad evitare che dallo stesso derivino pregiudizi ai terzi (Cass. civ., 13 aprile 2010, n. 8697).

Onere della prova

L'attore che agisce per il riconoscimento del danno ha quindi l'onere di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale (Cass. civ., 19 maggio 2011, n. 11016; Cass. civ., 19 febbraio 2008, n. 4279). Ditalchè, nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno provocato da una cosa in custodia, il danneggiato deve dimostrare la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il condominio convenuto e la res, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l'evento dannoso, mentre grava sul custode l'onere di fornire la prova liberatoria del caso fortuito, idonea a superare la presunzione iuris tantum prevista a suo carico, dimostrando che l'evento dannoso si è verificato per l'intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale (Trib. Bari 14 gennaio 2010, n. 104). L'art. 2051 c.c. non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa. In particolare, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia è oggettivamente configurabile qualora la cosa custodita sia di per sé idonea a sprigionare un'energia o una dinamica interna alla sua struttura, tale da provocare il danno (scoppio di una caldaia, esalazioni venefiche da un manufatto, ecc.) (Cass. civ., 27 ottobre 2014, n. 22787). Qualora per contro si tratti di cosa di per sé statica e inerte e richieda che l'agire umano, per la prova del nesso causale occorre dimostrare che lo stato dei luoghi presenti peculiarità tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione (buche, ostacoli imprevisti, mancanza di guard-rail, incroci non visibili e non segnalati, ecc.) (Cass. civ., 13 marzo 2013, n. 6306Cass. civ., 5 febbraio 2013, n. 2660).

Spetta invece al condominio provare che il verificarsi del danno sia stata conseguenza di un fattore estraneo  alla propria sfera di controllo, idoneo come tale ad interrompere quel nesso causale che si è visto essere indispensabile per la sussistenza di responsabilità in capo al condominio stesso.

Il caso  fortuito è inteso in senso puramente oggettivo, configurandosi quale fattore che non attiene già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'oggettiva imprevedibilità ed inevitabilità e che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiato. Deve trattarsi di un avvenimento  imponderabile che si inserisce improvvisamente nella serie causale come fattore determinante in modo autonomo dell'evento. Il carattere eccezionale di un fenomeno naturale, nel senso di una sua ricorrenza saltuaria anche se non frequente, non è, quindi sufficiente, di per sé solo, a configurare tale esimente, in quanto non ne esclude la prevedibilità in base alla comune esperienza.

Per invocare l'esimente del caso fortuito o forza maggiore occorre l'inesistenza di alcun profilo di responsabilità. E così,  premessa la distinzione tra caso fortuito ( che equivale a mancanza di colpa pur sussistendo il nesso causale) e forza maggiore (un impedimento che derivi da cause esterne e che non sia imputabile all'agente), la possibilità di invocare il fortuito o la forza maggiore sussiste solo se il fattore causale estraneo al soggetto danneggiante abbia un'efficacia di tale intensità da interrompere il nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, ossia che possa essere considerato una causa sopravvenuta da sola sufficiente a determinare l'evento (Cass. civ., 17 dicembre 2014, n. 26545).

Si ritiene infine che l’incertezza sulla individuazione della causa del danno comporti la mancata prova circa il fortuito, talché  permane la responsabilità del condominio nei confronti del condomino o del terzo. Diverso è il caso invece in cui il fatto dannoso risulti provocato da persona rimasta ignota, perché in tale ipotesi si interrompe il nesso causale tra la cosa e l’evento, con la conseguenza che viene esclusa la responsabilità del custode (Cass. civ., 29 marzo 2012, n. 5072).

Aspetti processuali

La peculiare natura del condominio - quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini", comporta, per un verso, che lo stesso abbia legittimazione passiva generale rispetto alle azioni proposte nei confronti del condominio e, per altro verso, che il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore faccia  stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio (Cass. civ., 25 agosto 2014, n. 18168).

È da escludersi però che si possa giungere ad una condanna congiunta del condominio e dei singoli condomini in relazione ad illeciti non imputabili specificamente a taluno di essi, se non nei soli casi in cui il singolo condomino frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino o i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva (Cass. civ., 4 gennaio 2010, n. 20).

Le obbligazioni che gravano sull’ente devono imputarsi ad ogni partecipante, pur in ragione delle rispettive quote millesimali perché così dispone l’art. 1123 c.c. e perché sul punto già avevano deciso le Sezioni unite della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148), consacrando il principio per cui le obbligazioni facenti capo al condominio e la seguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della  parziarietà,  per cui il terzo creditore in forza di sentenza di condanna ottenuta nei confronti del condominio può procedere in forma individuale nei confronti dei singoli condomini solo nei limiti della quota di ciascuno di loro.  Negando al condominio la personalità giuridica e non ravvisandosi pertanto l’integrale sostituzione di un nuovo soggetto alla iniziale pluralità dei partecipanti, l’obbligo di risarcire il danno ad uno di essi o ad un terzo – e dunque la relativa obbligazione pecuniaria – si caratterizza dalla presenza di diversi soggetti tenuti ad adempire. Trattasi dunque di una prestazione unica a tutti i debitori derivante da un unico fatto costitutivo idoneo a determinare il sorgere del vincolo. Il debito imposto al  condominio dalla sentenza di condanna  al risarcimento produce direttamente effetti nei confronti dei condomini e contro di loro va singolarmente eseguita, non potendosi ravvisare, nell’esistente impianto normativo, una configurazione in capo a loro dell’obbligazione solidale. A ciò aggiungasi che, in presenza di una obbligazione comune e naturalisticamente divisibile,  viene meno uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione deve pertanto prevalere.

Il principio ha trovato peraltro ulteriore conferma nel nuovo art. 63 disp. att. c.c., così come modificato dalla l. n. 220/2012, secondo cui «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini», prevedendo in tal modo il cosiddetto criterio della doppia parziarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte dal condominio (A.Celeste - A.Scarpa, La riforma del condomino, Giuffrè 2013).

Il che comporta la sentenza di condanna di pagamento pronunciata nei confronti del condominio equivale a sentenza di condanna verso tutti i condomini, considerati questi non già meramente responsabili per l’obbligazione dell’intero condominio, ma immediatamente obbligati per il rapporto dedotto in lite, salva la loro possibilità semmai di contestar a monte la loro qualità di condomini.

Sotto tale profilo, è stata dichiarata la nullità di un atto di precetto con cui il creditore aveva intrapreso l’esecuzione forzata nei confronti di un condomino dopo avere  conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio (nella persona del proprio amministratore), senza avere mai notificato allo stesso condomino il titolo esecutivo posto a fondamento della pretesa creditoria (Cass. civ., 30 gennaio 2012, n. 1289). Il che significa che la sentenza di condanna al risarcimento del danno emessa nei confronti del condominio, una volta a questi notificata, è azionabile esecutivamente in danno dell’ente, ma non lo è in danno del singolo condomino (sempre pro quota), al quale deve essere almeno notificata in uno con l’atto di precetto.

È da escludersi invece che spetti qualsivoglia legittimazione processuale, sia attiva che passiva, al c.d. “condominio parziale”, fattispecie quest’ultima assai diffusa nella pratica e caratterizzata dell’esistenza di più corpi di fabbrica che, pur facenti parte di un unico condominio, hanno  beni e servizi in comune solo tra le unità immobiliari site nel fabbricato.

Il comma 3 dell’art. 1123 c.c. disciplina appunto il riparto delle spese condominiali nel caso in cui le stesse siano da riferirsi a cose comuni ad un solo “gruppo di condomini”, vale a dire in quei casi in cui in un edificio vi siano più scale, più cortili, più lastrici solari, o comunque opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato. Le spese  di manutenzione di tali beni e/o impianti devono  pertanto ritenersi a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

È questo il caso del cosiddetto “condominio parziale”, ipotesi che ben può configurarsi anche nel caso in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme di edifici raggruppati in blocchi ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi (Cass. civ., 18 aprile 2005, n. 8066). I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono infatti meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso, oppure sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto il condominio, ma di una sola parte di esso

Il “condominio parziale” non esige un  formale atto costitutivo a se, ma sorge per legge in virtù semplicemente della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante (Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8136). Si ammette quindi la costituzione per legge dei succitati “condomini parziali” sul fondamento del collegamento strumentale tra le parti comuni ed i piani o le porzioni di piano, cioè  sulla base della necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero della destinazione all'uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari.

Sta di fatto che il condominio parziale è privo di ogni potere in ordine alla legittimazione processuale: è l’unico amministratore nominato dall’assemblea di tutti i condomini che deve agire o essere chiamato in giudizio anche per le  vertenze aventi ad oggetto magari un danno derivante dalla cattiva manutenzione del tetto che serve da copertura solo ad un fabbricato costituente un condominio parziale all’interno di un più ampio complesso condominiale (Cass. civ., 22 giugno 2005, n. 13371).

Casistica

Umidità di risalita

I condominio non risponde dei danni provocati dall’umidità di risalita al locale semi-interrato in quanto spetta al proprietario farsi carico dei necessari interventi manutentivi atti ad eliminare, o quanto meno a mitigare, il fenomeno. Il problema è abbastanza ricorrente, soprattutto in immobili di costruzione vetusta caratterizzati dalla mancanza o dall’inefficace sistema di isolamento delle murature. La lamentata umidità deve imputarsi in questo caso  alle tecniche costruttive in uso all’epoca della costruzione dell’edificio, resesi peraltro ancor più inadeguate, nel caso sottoposto ai giudici supremi, dal comportamento negligente del proprietario dell’unità immobiliare interessata dal lamentato fenomeno, per avere lo stesso mutato l’originaria destinazione a magazzino del locale e dunque interrotto il nesso casuale esistente tra la cosa e l’evento dannoso, innescando il caso fortuito dalla cui esistenza discende l’esclusione della responsabilità del condominio (Cass. civ., 29 novembre 2011, n. 25232).

 

Infiltrazioni nel locale cantina e difetti di progettazione dell’edificio     

In tema di infiltrazioni in condominio- e quindi di responsabilità per cose in custodia, il singolo condomino ha diritto ad ottenere l’intervento del condominio, legittimato passivo a titolo di responsabilità oggettiva

È infatti ormai consolidato il principio per cui qualora il fenomeno dannoso lamentato dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c. il Condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria

Non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo in quanto il Condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.c.: è invece un responsabilità  autonoma che trova fondamento nell’art. 2051 c.c. (Cass. civ., 10 ottobre 2012, n. 17268). 

Il condominio deve dunque intervenire, quale custode, per eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria, quand’anche il danno si ravvisi cagionato non da un comportamento del custode, bensì’ dalla cosa in custodia, quand’anche esso sia conseguenza di un difettosa realizzazione delle parti comuni dell’edificio.

 

Uso anomalo della condotta fumaria comune  

L’uso anomalo o improprio della cosa comune esclude la responsabilità del condominio, al punto che, qualora detto abuso sia evidente, viene meno anche il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso a tale scorretto uso. (Cass. civ., 29 marzo 2012 n. 5072).           

Il collegare lo scaldabagno a gas dell'appartamento locato alla canna di esalazione dei gas di scarico di odori e vapori della cucina integra  violazione del disposto normativo vigente e dunque un uso anomalo del bene comune per il controllo del quale non sussiste un onere del condominio di continua ispezione all'interno degli appartamenti.

Il punto è che qui anche l'imprevedibilità dell'evento va osservata oggettivamente, cioè sul piano causale, e serve a porre in relazione tra loro accadimenti sulla base del calcolo delle probabilità. Non si tratta di stabilire se il custode potesse o meno prevedere l'evento dannoso con l'ordinaria diligenza dell'uomo medio, ma di valutare se verosimilmente, in quelle circostanze di tempo e di luogo, l'evento fosse da mettere in relazione alla custodia ed in quale misura.

Diversa è invece la circostanza in cui l'uso anomalo della cosa da parte del terzo si sia esteriorizzato, e, quindi, si sia stabilizzata la trasformazione della cosa da normale in cosa pericolosa, per effetto del prolungato uso anomalo. In questa ipotesi alla precedente relazione di custodia se ne è sostituita un'altra del custode con la cosa nel nuovo stato. Ciò comporta che il custode, che aveva astrattamente la possibilità di avvedersi dell'evoluzione e di evitare la produzione di eventi dannosi, non potrà trincerarsi dietro il caso fortuito del fatto del terzo avvenuto in precedenza, poiché egli non è più custode della cosa quale era, ma quale è.

Solo in questo caso il danno subito dal danneggiato da una parte rientra nella serie causale prevedibile e dall'altra è evitabile dal custode della cosa modificata, in quanto svoltosi in area non sottratta alla sua nuova sfera di custodia.

 

Infiltrazioni derivanti da area condominiale

Il Condominio, quale proprietario dell’immobile, deve risarcire i danni provocati a terzi dalle infiltrazioni provenienti dall’area adibita a capo da tennis destinata a verde, state i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c. (Cass. civ., 29 agosto 2014, n. 18448).

Una volta accertato che le infiltrazioni provenienti nel locale terraneo sottostante l’area condominiale erano determinate non soltanto da vizi costruttivi del solaio ma anche da difetti di manutenzione e da modificazioni dei luoghi relativi al piano di calpestio del terreno sovrastante di proprietà anche del Condominio, essendo fra l'altro emerse la corrosione del manto di impermeabilizzazione ad opera delle radici di parte dell'arboratura, insufficiente e/o inadatto drenaggio e smaltimento delle acque piovane e di irrigazione negli spazi destinati a verde, il Condominio, quale proprietario dell'immobile, deve ritenersi comunque tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, al risarcimento dei danni provocati nei terranei di questi ultimi dalle infiltrazioni provenienti dalla dell'area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c..

È da escludersi peraltro, ai fini del riparto delle spese di ripristino, il richiamo ai principi in materia di beni comuni ovvero di ripartizione delle spese in materia condominiale, non potendosi fare ricorso, nel caso in specie, all'ipotesi di cui all'art. 1125 c.c., dettata in materia di solai divisori degli appartamenti ubicati nell'edificio condominiale.

 

Canoni di locazione e responsabilità del condominio

Il condominio in cui è ubicata l'unità immobiliare locata è tenuto a risarcire al locatore i danni per mancata percezione dei canoni di locazione qualora ciò sia conseguenza di una responsabilità della compagine a causa di cattivo funzionamento di un impianto comune, qualora da tale evento sia conseguita l’impossibilità per il conduttore di godere del bene locatogli (Cass. civ., 21 novembre 2014, n. 24851).

Era successo che a causa di una otturazione dell’impianto fognario comune il locale condotto in locazione si era totalmente allagato, talchè il conduttore, in difetto di pronta riparazione da parte del condominio, era receduto dal contratto di locazione. Il condomino locatore aveva richiesto giudizialmente la condanna del condominio a risarcirgli i canone di locazione non percepiti in conseguenza dell’esercitato recesso dal contratto da parte del proprio conduttore.

La questione da valutare è  riconducibile nell'ambito delle lesioni del credito, le quali si verificano ogni qual volta l'evento consista materialmente nella sottrazione al godimento di una cosa che è dedotta in un'obbligazione. Nel caso di specie si trattava della mancata percezione dei canoni di locazione. Ebbene, secondo i giudici di legittimità, una volta risultato accertato nel giudizio di merito che gli allagamenti degli immobili commerciali condotti in locazione sono attribuibili alla condotta colposa del condominio stante il difettoso funzionamento dell'impianto fognante e che quel fatto è stato causa del recesso di un conduttore, appurato inoltre che il conduttore ha  lasciato il locale commerciale recedendo dal vincolo contrattuale in seguito all'allagamento di quell'unità immobiliare, è innegabile che la mancata percezione dei canoni sia dovuta all'esercizio del recesso quale conseguenza dell’allagamento. Da qui la condanna del condominio al pagamento in favore del locatore del danno subito.

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