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Responsabilità dell'amministratore nei confronti dei condomini e dei terzi

Sommario

Nozione | Elemento oggettivo | Elemento soggettivo | Nesso di causalità | Onere della prova | Aspetti processuali | Profili penalistici | Casistica |

Nozione

Il rapporto tra il condominio e l’amministratore che lo gestisce viene comunemente inquadrato nello schema del contratto di mandato con rappresentanza in virtù del quale il mandatario amministratore è chiamato a svolgere tutta una serie di compiti e funzioni disciplinati prevalentemente da norme di legge nonché a gestire i beni ed i servizi comuni per conto dei singoli partecipanti al condominio da lui amministrato: la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha sostenuto che nei rapporti tra amministratore e ciascun condomino devono trovare applicazione le disposizioni dettate in tema di mandato con rappresentanza di cui agli artt. 1703 c.c. e ss. (Cass. civ.,  n. 1020/2010 in Giust. Civ. Mass. 2010, 4, 628), di talché, al fine di individuare compiutamente le attribuzioni dell’amministratore, occorre che la disciplina codicistica di cui al libro terzo, titolo settimo, capo secondo, prevista in tema del Condominio negli edificisia integrata con la disciplina normativa prevista per il contratto di mandato. Organo del condominio competente per legge a nominare l’amministratore è l’assemblea dei condomini, come previsto dagli artt. 1129, 1135 e 1136 c.c.: secondo quanto previsto dall’art. 1129, comma 1, c.c. come modificato dalla recente novella sul condominio approvata con l. n. 220/2012, la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria allorché la compagine condominiale sia composta da più di otto condomini, e quindi da nove condomini in su.   

Secondo l’opinione prevalente pertanto la responsabilità dell’amministratore di condominio nei confronti dei singoli condomini è da inquadrare nell’ambito della responsabilità contrattuale di cui agli art. 1176 c.c. e art. 1218 c.c.: la diligenza adempitiva che ragionevolmente ci si deve attendere dall’amministratore di condominio nello svolgimento delle sue funzioni deve essere adeguatamente commisurata alla natura di attività professionale da quest’ultimo espletata. La responsabilità dell’amministratore si ravvisa ogni qual volta quest’ultimo ecceda i limiti delle sue attribuzioni o abusi dei poteri-doveri conferitigli dalla legge o dal regolamento condominiale o dall’assemblea, ovvero quando ometta di eseguire ciò che la legge, il regolamento o la volontà dei condomini gli impongano di fare (Cass. civ.,  n. 20317/2005 in Giust. Civ. Mass. 2005, 7-8).

Parte della dottrina però non manca di mettere in evidenza la natura peculiare del rapporto negoziale che lega l’amministratore di condominio da un lato ed i condomini componenti il condominio amministrato dall’altro, posto che da una parte l’amministratore di condominio, in quanto nominato dall’assemblea dei condomini intesa quale collettività indistinta dei membri che la compongono, rappresenta anche i condomini assenti e dissenzienti, anche coloro cioè che non gli hanno conferito alcun mandato individuale, e che, dall’altra, il coacervo dei compiti attribuitigli è previsto dalla legge indipendentemente da un’espressa indicazione ad opera di chi lo ha nominato: tale dottrina parla di una peculiare figura di contratto di amministrazione di condominio non sussumibile nell’orbita del mandato, contratto da ritenere tipico in quanto espressamente previsto e disciplinato dalla legge.

Altri ancora infine, avuto riguardo alla obbligatorietà della nomina ed alla predeterminazione normativa dei compiti affidati, ipotizzano, con riguardo alla figura dell’amministratore di condominio, l’esistenza di un ufficio di diritto privato con compiti e responsabilità di natura pubblica che travalicano la natura contrattuale del rapporto con i condomini.

Nei rapporti con i terzi generalmente l’amministratore del condominio rileva quale legale rappresentante del condominio amministrato: manca pertanto un rapporto negoziale diretto tra il terzo che venga a contatto con il condominio e l’amministratore che tale condominio amministri, dal momento che gli atti ed i comportamenti posti in essere dall’amministratore ridondano nella sfera giuridica soggettiva sostanziale del gruppo di condomini che lo stesso rappresenta ed in nome del quale esercita i compiti e le funzioni previsti dalla legge; può ciononostante venire in rilievo una ipotesi di responsabilità extracontrattuale, secondo il noto schema dell’art. 2043 c.c., allorché l’amministratore di condominio, esorbitando dai limiti delle sue attribuzioni e violando il principio del neminem laedere, cagioni un danno ingiusto a terzi a seguito di una propria condotta dolosa o colposa, sia essa omissiva o commissiva.               

 

Elemento oggettivo

Per individuare le condotte dell’amministratore di condominio che possano costituire fonte di responsabilità contrattuale nei confronti dei condomini occorre avere riguardo ai molteplici compiti che la legge gli attribuisce e che sono da ricercare principalmente negli artt. 1129 e 1130 c.c. ma che sono disseminati in tutti gli articoli del codice civile che compongono la disciplina sul condominio negli edifici nonché nelle disposizioni di attuazione al codice civile artt. 61-72 disp. att. c.c.

L’art. 1130 c.c. prevede che l’amministratore di condominio deve:

  1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  5. eseguire gli adempimenti fiscali;
  6. curare, a pena di revoca dall’incarico, la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali assembleari, del registro di nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità;
  7. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
  8. fornire al condomino che ne faccia richiesta, a pena di revoca dall’incarico, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  9. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni: il suddetto termine decorre dalla scadenza del termine dell’esercizio di gestione cui il rendiconto si riferisce.

L’art. 1129 c.c. menziona poi, quali ulteriori incombenze in capo all’amministratore di condominio scaturenti dal suo mandato gestorio, sia l’obbligo di dotare il Condominio amministrato, a pena di revoca dall’incarico, di apposito conto corrente postale o bancario a quest’ultimo intestato ove far transitare qualsivoglia somma ricevuta a qualunque titolo dai condomini o dai terzi nonché qualsivoglia pagamento effettuato per conto del Condominio amministrato (cfr. Trib. Torino 03 maggio 2000, in Arch. Loc., 2001, 456), sia l’obbligo di agire per la riscossione forzosa dei contributi nei confronti dei condomini morosi, anche avvalendosi del procedimento di ingiunzione di pagamento di cui agli artt. 633 e seguenti c.p.c., entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio cui i crediti esigibili si riferiscono e salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato dal provvedere in tal senso, sia infine l’obbligo, all’atto della cessazione dell’incarico, di consegna di tutta la documentazione in possesso relativa all’espletamento del compito di mandatario nonché di esecuzione di tutte le attività urgenti necessarie ad evitare pregiudizi agli interessi dei condomini senza diritto ad ulteriori compensi.

Occorre menzionare infine non soltanto i vari casi in cui all’amministratore di condominio è fatto obbligo di convocare l’assemblea dei condomini ogni qualvolta anche uno di essi lo richieda – si pensi ai casi di cui agli artt. 1117 ter, comma 2, c.c. (obbligo di convocazione assembleare previsto per deliberare in merito alle modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni), 1117 quater c.c. (obbligo di convocazione assembleare previsto per deliberare in merito alla tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni), 1120, comma 3, c.c. (obbligo di convocazione assembleare previsto per deliberare in merito alle innovazioni afferenti il miglioramento degli impianti di sicurezza del condominio, il superamento delle barriere architettoniche ed il miglioramento del consumo energetico), 1122 bis, comma 3, c.c. (obbligo di convocazione assembleare previsto per deliberare in merito all’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque genere di flusso informativo che richiedano necessarie modificazioni di parti comuni), 67, comma 3, disp. att. c.c. (obbligo di convocazione assembleare previsto per deliberare in merito alla elezione del rappresentante di ciascun condominio in vista della convocazione dell’assemblea del Supercondominio) e 69, comma 2, disp. att. c.c. (obbligo dell’amministratore di condominio, una volta convenuto in giudizi volti alla revisione delle tabelle millesimali condominiali, di convocare senza indugio l’assemblea dei condomini)– ma anche la nuova previsione di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., come modificato dalla l. n. 220/2012 di riforma del condominio, che ha previsto espressamente l’obbligo dell’amministratore di condominio di comunicare il nominativo dei condomini morosi che non siano in regola con i pagamenti delle spese afferenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune secondo quanto previsto dall’art. 1123 c.c. a favore dei creditori che non hanno ancora visto la soddisfazione delle proprie pretese patrimoniali nei confronti del condominio con cui hanno contratto obbligazioni.

La violazione anche di uno solo degli obblighi gravanti sull’amministratore di condominio sopra palesati – ad esempio la mancata convocazione dell’assemblea dei condomini e l’omessa esecuzione delle deliberazioni ivi assunte, l’omessa riscossione dei contributi nei termini previsti dalla legge, il mancato compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, l’omessa tenuta dei registri previsti dalla legge, la ritardata od omessa consegna della documentazione afferente la gestione condominiale al momento della cessazione dell’incarico, il mancato assolvimento dei necessari adempimenti fiscali, l’omessa redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione nei termini di legge, nonché infine l’omessa predisposizione ed apertura di un apposito conto corrente postale o bancario intestato al condominio amministrato ove far transitare le somme di denaro ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi ed i pagamenti effettuati – ne comporta la  responsabilità nei confronti dei condomini per negligente esecuzione del mandato e può essere foriera di revoca dall’incarico, secondo quanto previsto dagli artt. 1129, comma 12, c.c. e 64, disp. att., c.c., nonché di eventuale condanna al risarcimento del danno secondo l’ordinaria disciplina dei contratti in tema di quantificazione del danno prevista dagli artt. 1218-1229 c.c.

L’omessa comunicazione, da parte dell’amministratore di condominio che ne sia obbligato secondo quanto previsto dal nuovo testo dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., del nominativo dei condomini morosi che non siano in regola con i pagamenti ai creditori del condominio rimasti insoddisfatti può connotare un’ipotesi di responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. a suo carico nel caso in cui l’inerzia dell’amministratore ad esigere ed ottenere i contributi dai condomini morosi si sia protratta per un tempo tale da avere definitivamente frustrato il soddisfacimento dei creditori del condominio le cui pretese patrimoniali siano rimaste inevase: in tal caso il terzo creditore insoddisfatto potrà agire a titolo di responsabilità extracontrattuale direttamente nei confronti dell’amministratore non quale legale rappresentante dell’ente condominiale amministrato ma uti singulus per violazione del neminem laedere.                  

 

Elemento soggettivo

Il fatto illecito dell’amministratore di condominio consistente nella violazione di uno degli obblighi di legge riconnessi alla propria veste di organo gestorio dell’ente condominiale comporta una eventuale responsabilità contrattuale od extracontrattuale -  con conseguente risarcimento del danno cagionato al condomino od al terzo che non abbia con l’amministratore alcun vincolo negoziale in atto – allorché la condotta o l’omissione costituente fatto illecito siano connotate dall’imprescindibile elemento soggettivo dato dal dolo o dalla colpa: l’art. 1710 c.c. prevede poi che l’amministratore di condominio, quale mandatario del gruppo dei condomini che lo ha nominato, deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, e che se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore, anche se sono da ritenere assai residuali i casi in cui l’amministratore non abbia richiesto, al momento dell’accettazione dell’incarico, un adeguato compenso economico per il mandato conferitogli considerati i compiti che gravano sul suo operato.

Nesso di causalità

Al pari di ogni fattispecie di responsabilità per fatto illecito contrattuale od extracontrattuale, il caso fortuito od il fatto illecito di terzi costituiscono elementi che elidono il nesso di causalità tra la condotta dell’amministratore di condominio, sia essa omissiva o commissiva, che si discosti dalla diligenza adempitiva che ragionevolmente ci si possa attendere dall’espletamento del suo mandato professionale, e l’evento lesivo foriero di danni a terzi: per andare esente dall’imputazione di responsabilità l’amministratore dovrà provare che il caso fortuito od il fatto illecito di terzi eventualmente verificatisi siano stati tali da interrompere il nesso di causalità tra la violazione attribuitagli e l’evento lesivo che si è concretizzato.

Ad esempio, nel caso di omessa riscossione dei contributi nei termini previsti dalla legge l’amministratore di condominio, per andare esente da responsabilità, dovrà dimostrare l’assoluta incapienza del condomino moroso e/o l’inutilità dell’esecuzione immobiliare iniziata e proseguita avverso il condomino debitore esecutato, mentre, nell’ipotesi di omessa esecuzione delle delibere aventi ad oggetto l’approvazione di urgenti lavori di manutenzione straordinaria, egli dovrà provare la mancanza della necessaria provvista dovuta dai cronici ritardi nei pagamenti ad opera dei condomini; con riguardo infine alla ritardata od omessa consegna della documentazione afferente la gestione condominiale al momento della cessazione dell’incarico, l’amministratore di condominio, per andare esente da responsabilità, dovrà dimostrare che l’inadempimento - od il ritardo nell’adempimento - all’obbligazione di consegna di cui agli artt. 1129, comma 8 e 1713, comma 1, c.c. è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile secondo il noto schema dell’art. 1218 c.c.: in particolare, nel caso in esame, l’amministratore dovrà provare che la documentazione afferente la gestione del condominio in precedenza amministrato è andata distrutta da un incendio avvenuto nel proprio studio professionale od è stata sottratta furtivamente dai propri dipendenti o da terzi.

 

Onere della prova

Secondo le regole di ripartizione dell’onere della prova ex art. 2697 c.c., in materia di responsabilità contrattuale grava sul condomino che invochi la responsabilità dell’amministratore di condominio provare sia lo status giuridico di quest’ultimo al tempo della commissione del fatto illecito – ad esempio il fatto che Tizio è stato legale rappresentante del condominio cui appartiene il danneggiato proprio nel periodo in cui si è verificata l’azione incriminata e/o concretizzata l’omissione alla quale riconnettere l’evento generatore del danno lamentato -  sia la concretizzazione e verificazione dell’evento generatore di danno, mentre incombe sulla sfera soggettiva dell’amministratore fornire la prova liberatoria, secondo il noto schema dell’art. 1218 c.c., al fine da andare esente da responsabilità; in materia di responsabilità extracontrattuale invece sul danneggiato incombe l’onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell’illecito aquiliano, vale a dire sia l’esistenza dell’elemento oggettivo dato dall’azione od omissione, dall’evento e dal nesso di causalità che lega i due precedenti tasselli, sia l’esistenza dell’elemento soggettivo dato dal dolo o dalla colpa: in entrambi gli schemi di responsabilità contrattuale od extracontrattuale grava comunque sull’asserito danneggiato la prova del danno-conseguenza, vale a dire la prova delle conseguenze dannose che sono scaturite a detrimento della propria sfera giuridica patrimoniale dal comportamento illecito dell’amministratore di condominio.       

Stante il suo status di contraente qualificato dalla veste professionale, all’amministratore di condominio viene richiesto, ex art. 1176, comma 2, c.c., un  sostanziale innalzamento degli standard adempitivi sulla base dei quali valutare complessivamente la condotta negoziale serbata durante l’espletamento del mandato a favore del gruppo di condomini che lo ha investito del compito gestorio: tale considerazione rende assai difficoltosa per lui la prova liberatoria per andare esente da responsabilità.

Aspetti processuali

Per evidenziare le peculiarità di ordine processuale con riguardo allo status giuridico che riveste l’amministratore di condominio quale potenziale agente di responsabilità civile da fatto illecito occorre distinguere a seconda che quest’ultimo agisca in nome e per conto dell’ente condominiale che amministra o quale titolare di obblighi negoziali scaturente dal mandato conferitogli dai partecipanti al condomino che lo ha nominato.

Nel primo caso colui che intende agire per ottenere il risarcimento del danno – soggetto quest’ultimo che sarà generalmente un terzo qualsiasi ma che potrebbe anche essere il singolo condomino - deve convenire in giudizio il condominio per conto del quale l’amministratore ha agito: in tal caso la legittimazione passiva spetta all’amministratore e l’atto di citazione ben può essere notificato presso la sede dell’ufficio di quest’ultimo, ma occorre che il condominio si doti necessariamente di apposita delibera assembleare che autorizzi l’amministratore a resistere in giudizio avverso il terzo danneggiante (cfr. Cass. civ., S.U., 6 agosto 2010 n. 18331; Cass. civ., sez. III, 24 maggio 2013 n. 12972) o prima della costituzione in giudizio o, una volta costituitosi in giudizio, a seguito di apposito termine concesso all’uopo dal Giudice da considerare avente natura perentoria (cfr. Cass. civ.,  n. 8570/2005 e n. 5862/2007).

Nel caso invece in cui agisca un condomino asserendo di essere stato leso da una condotta ascrivibile alla sfera soggettiva dell’amministratore di condominio quale suo mandatario facendo valere la responsabilità contrattuale di quest’ultimo, il condomino ha a disposizione o l’ordinaria azione di responsabilità civile a mezzo atto di citazione o uno strumento specifico, disciplinato minuziosamente dal Legislatore, consistente nella revoca dell’amministratore dall’incarico gestorio conferitogli.

Competente a revocare l’amministratore in ogni tempo è innanzitutto l’assemblea dei condomini, secondo quanto stabilito dall’art. 1129, comma 11, c.c.; per la medesima norma è altresì competente ad emettere il provvedimento di revoca l’autorità giudiziaria, a seguito del ricorso azionato da uno o più condomini, in alcuni casi ivi espressamente previsti nonché nell’ipotesi in cui l’amministratore ponga in essere gravi irregolarità nella gestione come da elenco contenuto nel successivo comma 12.       

Per quanto riguarda la revoca pronunciata dall’autorità giudiziaria l’art. 64 disp. att.  c.c., come modificato dalla legge n. 220 del 2012 di riforma del condominio, ha stabilito che “Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente”: si è in presenza di un procedimento di volontaria giurisdizione avanti al Tribunale in composizione collegiale che si svolge in camera di consiglio sulla falsariga di quanto previsto dagli artt. 737 c.p.c. e ss. e che si conclude con un decreto motivato con cui il Tribunale accoglie o rigetta la richiesta di revoca. Opportuna si palesa poi la specificazione prevista dal Legislatore della riforma del fatto che, prima di addivenire alla decisione, occorra sentire l’amministratore della cui revoca si discute in contraddittorio con il condomino ricorrente, anche se in realtà anche in tal caso il Legislatore ha mostrato di adeguarsi alla prassi dei tribunali che operavano già nel senso di richiedere al ricorrente l’instaurazione del contradditorio con l’amministratore.

Con il provvedimento conclusivo il Tribunale provvede infine sulle spese del giudizio addossandole alla parte soccombente: la statuizione in merito alla condanna del soccombente alla refusione delle spese di lite è stata ritenuta compatibile dalla giurisprudenza con i procedimenti di volontaria giurisdizione (cfr. Cass. civ., 12 maggio 2010 n. 11503 secondo cui “E legittima la condanna alle spese giudiziali nel procedimento promosso in sede di reclamo, ex art. 739 c.p.c., avverso provvedimento reso in camera di consiglio, atteso che ivi si profila comunque un conflitto tra parte impugnante e parte destinataria del reclamo, la cui soluzione implica una soccombenza che resta sottoposta alle regole dettate dagli artt. 91 e s. c.p.c.”).

 

L’art. 64, comma 2, disp. att. c.c. ha infine previsto che il termine di dieci giorni per la proposizione del reclamo avanti la Corte d’Appello avverso il provvedimento del tribunale con cui sia stata accolta o disattesa la richiesta di revoca dell’amministratore decorra dalla notificazione oppure dalla comunicazione del provvedimento impugnato: l’aggiunta della comunicazione alle parti del provvedimento gravato quale dies a quo ai fini della decorrenza del termine per l’impugnazione del decreto emesso in prime cure si palesa del tutto opportuna e riguarda i casi in cui il tribunale abbia riservato la decisione alla camera di consiglio da svolgere a seguito della discussione tra le parti di causa ed abbia successivamente emesso, a scioglimento della riserva assunta, il decreto successivamente comunicato alle parti ad opera della Cancelleria.

 

Profili penalistici

L’amministratore di condominio può incorrere in responsabilità di carattere penale qualora le sue azioni od omissioni sfocino in un reato: l’amministratore infatti risponde per la violazione delle norme previste in materia di sicurezza ed in materia antinfortunistica, per l’omissione di interventi a beneficio di edifici che minacciano rovina, per l’inosservanza delle ordinanza di pubblica sicurezza, per l’inosservanza degli obblighi in materia di contributi previdenziali per il personale al sevizio del condominio, per la violazione delle norme a tutela della sicurezza e della salute da attuare nei cantieri di lavoro mobili, e per i mancati interventi volti a prevenire situazioni di pericolo.

In quanto soggetto tenuto alla cura ed alla gestione delle parti comuni, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire per evitare che si formino situazioni di pericolo rilevanti ai fini della sicurezza dei condomini e dei terzi pena l’applicazione a suo carico dell’art. 677 c.p. che punisce “Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo”, ovvero chi “avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione”: secondo la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione nessuna responsabilità può però essere accollata all’amministratore qualora costui abbia tempestivamente provveduto a convocare apposita assemblea per l’assunzione delle necessarie delibere e per la raccolta dei fondi ai fini dell’esecuzione delle opere manutentive senza che poi il consesso assembleare sia riuscito a deliberare fattivamente sui relativi punti all’ordine del giorno; nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio alla situazione che dà luogo al pericolo alcuna responsabilità penale in definitiva può essere ipotizzata a carico dell’amministratore (cfr. Cass. pen., 2 maggio 2011 n. 16790).

L’amministratore di condominio inoltre può rispondere del delitto di appropriazione indebita aggravata previsto e punito dall’art. 646, comma 2, c.p. allorché non provveda, in violazione di quanto previsto dall’art. 1129, comma 8, c.c., a consegnare, al momento della cessazione dell’incarico, tutta la documentazione afferente la gestione condominiale da lui detenuta al nuovo amministratore all’uopo nominato; la stessa fattispecie criminosa si verifica nel caso in cui l’amministratore abbia distratto i fondi versati dai condomini in adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1123 c.c. per finalità estranee alla gestione e conservazione delle parti comuni e/o all’erogazione dei servizi nell’interesse comune.

L’amministratore di condominio può poi rispondere della contravvenzione di Inosservanza dei provvedimenti dell’autorità prevista e punita dall’art. 650 c.p. qualora non ottemperi e non esegua i provvedimenti legalmente dati dall’autorità per ragione di giustizia, di sicurezza pubblica, di ordine pubblico e di igiene: in particolare l’amministratore di condominio è stato ritenuto responsabile del reato in esame nel caso di mancata osservanza di un provvedimento con il quale il Sindaco gli aveva ordinato, nello interesse specifico di un condomino, di adottare gli opportuni accorgimenti per ridurre l'intensità dei rumori conseguenti all'uso dell'impianto di riscaldamento (cfr. Cass. pen., 04 dicembre 1985 n. 3510 e Cass. pen., 06 dicembre 1980 n. 3726).

Posto infine che la l. n. 220 del 2012 di riforma del condominio ha escluso, all’art. 1129, comma 8, c.c., che l’amministratore di condominio, all’atto di cessazione dall’incarico, abbia diritto ad un compenso specifico per l’attività di consegna della documentazione afferente la gestione condominiale da lui detenuta, una eventuale richiesta ai condomini, ad opera di quest’ultimo, di un compenso ulteriore alla corresponsione del quale subordinare la restituzione della predetta documentazione al momento della cessazione dall’incarico potrebbe integrare gli estremi del delitto di estorsione previsto e punito dall’art. 629 c.p.   

Casistica

  • L’amministratore di condominio ha in precipuo compito di curare l’osservanza del regolamento di condominio quel lex specialis della compagine che lo compone senza che ciò lo possa far incorrere in alcuna responsabilità: il provvedimento con il quale egli, nell'esercizio dei suoi poteri di curare l'osservanza del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 1, c.c., e di adottare provvedimenti obbligatori per i condomini, ai sensi dell'art. 1133 c.c., inviti un condomino (nella specie, mediante lettera raccomandata con determinazione di un termine per l'adempimento) al rispetto del divieto regolamentare di collocazione di targhe, senza autorizzazione, sulla facciata dell'edificio, non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria personale dell'amministratore stesso (cfr. Cass. civ., sez. II, sent., 22 giugno 2011 n. 13689).
  • L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni - ne' obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare (cfr. Cass. civ., sez. II, sent., 20 agosto 1993 n. 8804).
  • Nell’assolvimento dei propri compiti istituzionali, tra cui quello di riscossione dei contributi, l’amministratore di condominio non deve esorbitare dai limiti di volta in volta previsti dalla legge, come ad esempio in materia di tutela della privacy: la disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all'accesso di terzi estranei rispetto al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino; ne consegue che, fermo restando il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche di propria iniziativa, gli inadempimenti altrui rispetto agli obblighi condominiali, l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale, da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni di debito del singolo condomino costituisce un'indebita diffusione di dati personali, come tale fonte di responsabilità civile ai sensi degli artt. 11 e 15 del citato codice (cfr. Cass. civ., sez. II, 04 gennaio 2011 n. 186).
  • L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini: quest'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore. Ne consegue che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale (cfr. Cass. civ., sez. III, 16 ottobre 2008 n. 25251).
  • L’obbligo di custodia delle parti comuni in capo all’amministratore di condominio è immanente alle proprie funzioni e non viene meno neanche nel caso di concorso del fatto del terzo nella causazione di danni alle parti comuni: nel caso di mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, i danni verificatisi, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c.; ciò non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, dell'amministratore del condominio in proprio per negligente omissione delle necessarie riparazioni (cfr. Cass. civ., Sez. II, 17 maggio 1994 n. 4816).
  • L'Azione promossa dal condominio contro l'amministratore dello stesso diretta a far valere la responsabilità dello stesso per omesso versamento all'ente previdenziale dei contributi a carico del condominio che gli siano stati corrisposti dai condomini è da qualificare come azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.: tale azione di natura contrattuale è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 27 maggio 1982 n. 3233).
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Focus

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Giurisprudenza commentata

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Casi e sentenze

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Quesiti Operativi

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